Pour chaque location, le propriétaire d’un logement fournit à partir de la signature du bail le montant des frais de location que le locataire devra payer, chaque mois, en plus de son loyer. Ces frais doivent donc être calculés car ils ne peuvent pas tous être facturés au locataire. Nous vous aidons donc à comprendre le calcul des frais de location et leur application lors de la location de votre bien immobilier.
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Plan de l'article
La liste des
frais de location
Dans le
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cadre d’une location, il est nécessaire de fournir dès le début le montant des frais de location qui seront ajoutés mensuellement au loyer. Ces charges, attribuables au locataire, sont définies par la loi parce qu’elles ne correspondent pas à toutes les charges supportées par le bailleur. Selon le schéma choisi de charges, ils seront régularisés annuellement ou non.
Pour la location d’un appartement dans une copropriété, le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe les redevances attribuables au locataire, nous parlons de frais recouvrables.
Ces frais correspondent aux frais de copropriété qui sont considérés comme liés à l’utilisation du bâtiment par le locataire. Par exemple, les coûts d’électricité des parties communes sont recouvrables auprès du locataire, tandis que les honoraires de fiduciaire de la copropriété ne sont pas recouvrables.
Un de nos articles détaille précisément les charges récupérables, nous vous invitons à le consulter !
Au-delà du calcul des frais de location en copropriété, soi-disant récupérable, vous pouvez en tant que bailleur planifier des frais supplémentaires en fonction du type de location. Par exemple, lors d’une location meublée, vous pouvez facturer les frais du locataire correspondant à l’électricité dans le logement et un contrat internet…
En outre, la taxe pour l’enlèvement des déchets ménagers (TEOM), notée sur le terrain fiscal, est également récupérable sur le locataire. D’autre part, l’impôt foncier lui-même ne peut être imputé et doit être payé par le bailleur.
Il est important pour connaître les frais liés à votre appartement afin de déterminer le bon montant des frais dès le début. Ce montant sera rajusté chaque année si vous optez pour un régime mensuel d’allocation de dépenses. Dans le cadre d’une location meublée, vous pouvez opter pour des frais sur le forfait, alors aucun ajustement ne peut être effectué. Ce montant doit également être correctement fixé, car le locataire pourrait venir le contester si ce n’était pas le cas.
Le calcul des frais de location peut même jouer dans l’estimation de votre loyer, selon le marché locatif, il est donc très important d’être rigoureux à ce sujet. Flatlooker accompagne de nombreux donateurs chaque jour pour déterminer les conditions de location de leur appartement !
Calcul des frais de location.
Comme nous l’avons vu plus haut, le calcul des frais de location est essentiel pour garantir que la location commence dans de bonnes conditions. Malgré le fait que vous pouvez les régulariser chaque année, si les charges augmentent pour le locataire, cela peut le faire quitter le logement. D’autre part, si vous avait estimé vos frais trop élevés, vous devriez lui rembourser la différence lors du calcul des frais au prorata.
Afin d’effectuer le calcul des frais de location, vous devez apporter le dernier dénombrement des frais de copropriété. Ce document est remis chaque année aux copropriétaires après approbation des comptes et de l’assemblée générale annuelle. Sur ce compte, vous trouverez tous les frais du bâtiment, avec votre part individuelle. Selon les montants qui représentent votre appartement, vous aurez le montant exact de vos charges en fonction du type de charges (chauffage, eau froide, frais administratifs…).
C’ est à partir de ce montant qu’il est nécessaire de calculer les frais de location au dixième. Dans la plupart des cas, les fiduciaires en copropriété ont une colonne à droite des frais « recouvrables », ce qui vous donne directement le montant à diviser sur l’année. Si tel n’est pas le cas, on suppose en moyenne que les frais recouvrables concernent entre 70 et 80 % des frais de copropriété.
À ce montant, la taxe pour l’enlèvement des déchets ménagers, par exemple, et d’autres frais à imputer au locataire devrait être ajoutée. Enfin, vous devez tout diviser par 12 mois, pour obtenir votre provision de frais mensuels.
Il est important de faire établir le dernier nombre de charges pour ce calcul, afin d’être sûr d’être le plus proche des charges réelles de l’appartement !
Voici un exemple
:
1 = Les détails du calcul des frais de location recouvrables sur le locataire
2 = Le montant total des frais recouvrables auprès du locataire doit être divisé par 12 pour obtenir le montant des frais par mois. Dans ce cas, le montant total des frais recouvrables sur le locataire s’élève à 1625.87/12 = 135,49€ par mois.
Ce montant sera donc inscrit dans le bail, et les frais de loyer inclus comprendront une partie du loyer excluant les dépenses la provision pour les dépenses définies lors de votre calcul des frais de location.
L’ ajustement des loyers
Chaque année, le propriétaire doit régulariser les frais de location auprès de son locataire, cet arrangement ayant été prévu par la loi du 6 juillet 1989.
Il est donc nécessaire de reprendre les provisions payées chaque mois pendant un an, après le calcul des frais de location, et de les comparer au nouveau relevé de dépenses annuel fourni par le fiduciaire. Plusieurs cas sont disponibles pour vous :
- Le montant est le même, alors vous n’avez aucun ajustement à faire.
- Les charges réelles sont plus élevées que les provisions réalisées au cours de l’exercice. Ensuite, le locataire doit régler la différence sur le mois suivant la régularisation.
- Les charges réelles sont inférieures aux provisions réalisées pour l’exercice. Ensuite, le bailleur doit régler la différence au cours du mois suivant la régularisation. Souvent, le loyer suivant sera donc réduit pour rembourser le locataire.
Si la différence est importante, il est possible d’appliquer une modification des frais de location mensuels afin d’éviter que le remboursement de la différence ne s’applique chaque année.
Par exemple :
Provision pour charges = 20 euros/mois = 240 euros/an.
Si le montant des frais de location réels = 120 euros/ an. Vous devrez donc rembourser 120 euros à votre locataire.
Afin d’éviter que cela ne se reproduise, vous pouvez changer les frais de 20 euros à 10 euros par mois. Ainsi, vous devriez correspondre l’année suivante à la réalité des charges pour votre appartement.
Lors de la régularisation des frais, ce calcul doit être notifié au locataire. Cela peut être fait par courrier unique ou recommandé et la preuve des dépenses réelles doit être présentée pour justifier le calcul, depuis le 1er septembre 2015 !
Si vous effectuez cette régularisation avec un locataire qui a été en place dans l’appartement depuis moins de 12 mois, vous devrez réaliser le calcul de la location charges proportionnelles aux mois d’occupation.
Si vous avez décidé de faire gérer votre propriété par un professionnel, votre gestionnaire immobilier effectuera cette régularisation pour vous et informera les locataires. Cela fait partie des missions d’un administrateur de puits !
Le calcul des frais de location est donc très important pour chaque locateur qui souhaite louer son appartement. Ce calcul doit correspondre à la réalité et la régularisation doit être effectuée annuellement, sauf indication contraire. L’exactitude du montant des frais, de la location de bail, permet donc d’établir une relation stable entre le propriétaire et le locataire, avec des dispositions réglementées par la loi.
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