Entre les cotisations CSG, CRDSet solidarité, les impôts de sécurité sociale sur les revenus locatifs s’élèvent à 17,20%. Dans le système de micro-terres, le calcul est effectué après déduction, au régime réel simplifié, il est effectué une fois que les charges ont été déduites. En outre, des loyers sont ajoutés au revenu du ménage, ce qui incite certains investisseurs à choisir des mesures d’incitation fiscale .
Plan de l'article
Prélèvements sociaux sur les revenus fonciers
Les prélèvements sociaux sur le revenu locatif représentent 17,2 % des loyers imposables , c’est-à-dire :
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- 9,20 % de la contribution sociale généralisée (CSG).
- Contribution de0,50% au remboursement de la dette sociale (CRDS).
- Taxede solidarité de 7,5 % .
Ces prélèvements sociaux s’appliquent après l’allocation permise sur les loyers perçus, à savoir :
- 30% en location vide,
- 50% en location meublée.
Exemple : le revenu locatif de5000€ provenant d’un logementvide , n’est imposable qu’à 3500€ (5000€ — 30% = 3500€). Les 17,2% des déductions sociales s’appliquent à 3500€, soit 602€ .
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Exemple : un revenu locatif de5000€ provenant d’un logementmeublé , n’est imposable qu’à 2500€ (5000€ — 50% = 2500€). Les 17,2% des déductions sociales s’appliquent à 2500€, soit 430€ .
Toutefois, le bailleur peut choisir le régime réel simplifié pour déduire ses frais. Dans ce cas, le taux des prélèvements sociaux s’appliquera sur le loyer imposable, après déduction des dépenses.
Enfin, il existe un mécanisme permettant de déduire le GSE dans une limite de 6,8 % du revenu imposable total du contribuable. Les règles ne sont pas claires, il est préférable de demander conseil à votre centre fiscal, ou de se tourner vers un comptable.
Poids des prélèvements sociaux et des taxes sur la location
Les 17,2 % des prélèvements sociaux après l’abattement pèsent donc sur le revenu locatif. Pour reprendre nos 2 exemples ci-dessus, cette redevance représente 602€ de 5000€ de revenus fonciers provenant d’un logement vide, soit 12% . Sur les 5000€ d’un logement meublé, le 430€ représente 8,6%rendement .
Mais ce n’est pas tout, parce que l’assiette du revenu locatif imposable est ajoutée à l’impôt sur le revenu des ménages.
Pour une maison à 3 actions, avec le MIS le plus élevé de 40%, le revenu foncier de 5000€ en location vide est imposable à 3500€. Une fois le quotient familial déduit, nous obtenons 1167€ (arrondi). Ces 1167€ sont taxés à 40%, soit 467€ (arrondis).
Dans cet exemple, sur un revenu locatif de 5000€ , le propriétaire paiera :
- 602 € de prélèvements sociaux,
- 467 € taxes,
- pour un total de 1069€ .
La charge de la fiscalité et des prélèvements sociaux 21,38% du revenu locatif. Un poids qui pourrait encourager les investisseurs demandeurs à chercher plus de rendements immobiliers.
Arrangements fiscaux pour compenser l’augmentation de la fiscalité
Les ménages qui souhaitent investir leur argent ont le choix entre plusieurs solutions d’investissement locatif. Tous sont assujettis aux mêmes méthodes d’imposition, mais certains bénéficient des remises d’impôt. C’est particulièrement le cas pour les chambres médicales par le biais du système Censi-Bouvard . Ce dernier permet une réduction de 11% sur le prix du bien acquis, étalé sur 9 ans.
C’ est également le cas des investissements dans de nouveaux logements non meublés destinés à la résidence principale. LePinel l oi permet ainsi un rabais d’impôt allant jusqu’à 21% pendant 12 ans, si toutes les conditions de location sont remplies. La limite fiscale étant fixée à 300 000€, le propriétaire peut déduire un maximum de 5250€ par an .
Mais en réalité, le prix d’un nouvel appartement est beaucoup plus cher que celui d’un ancien appartement. Cependant, le bâtiment bénéficie également de mesures fiscales, notamment en raison du déficit foncier résultant du travail.
La communauté d’agglomération de Toulon Provence Méditerranée s’étend de Six-Fours-Les-Plages à Hyères. De juillet à septembre 2020, les notaires ont enregistré 734 ventes d’appartements anciens, pour un budget médian de 2700 €/m². D’autre part, seulement 48 appartements neufs vendus pour 4720/m² .
Une différence de prix proche du simple au double, sachant que les nouveaux rabais de taxe immobilière s’appliquent au prix d’achat. L’importance de la fiscalité et des prélèvements sociaux sur le revenu locatif, doit pousser le candidat investisseur à jouer la calculatrice avant concepteur.
